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2009年第二季度北京写字楼市场分析(租赁)

来源:万利仁行策划部

一. 数据:

空置率 9.03%
活性价格指数 3.97
惰性价格指数 3.80
新增供应量 455624 平方米
存量面积 43580502 平方米

 

上述为万利仁行房源系统,写字楼指数云计算结果:共有 795 个项目参与计算。其中包括甲级和乙级写字楼,新增供应量为六月份,如果计算整个季度,则为60万平米的供应量。

解析:由于统计的项目数量远远高于其它的统计机构,而价格选取的是1000平米以上的客户的成交价而非报价,活性价格指数中,空置面积大的楼盘占成分比例大,数值波动也相应增大,所以平均价格远远低于其它的统计机构,而入住率也会高于普遍的预计。

根据仁行对于整个二季度甲级写字楼市场数字进行统计,将朝阳东城(东区),海淀和金融街三大区域的甲级写字楼统计数字公布如下:

1.    朝阳东城区域:

共有 180 个项目参与计算。

空置率 12.59%
活性价格指数 4.16
惰性价格指数 4.65
新增供应量 277124 平方米
存量面积 16169497 平方米

根据细化统计或市场惯用的简单方法衡量结果:CBD和东直门燕莎区域的甲级写字楼空置率为32.36%,      

2.西城区:

共有 50 个项目参与计算。
空置率 5.53%
活性价格指数 5.74
惰性价格指数 5.81
新增供应量 73680平方米
存量面积 4926985 平方米

3.海淀区

共有 110 个项目参与计算。
空置率 8.08%
活性价格指数 4.10
惰性价格指数 4.00
新增供应量 78500 平方米
存量面积 7104173 平方米

 

二. 分析

     2009年第二季度供给量和空置面积主要集中于cbd核心区和燕莎东直门商圈,而由于受到金融危机影响最大的外资客户,集中于此,所以造成吸纳量减弱,虽然成交和洽谈的数量高于第一季度,但是相对于巨大的空置面积,影响微弱,特别是即使成交也属于搬迁性质,往往造成空置率在不同的楼盘间置换,对于市场的整体的入住率影响有限。

     空置较大的楼盘包括:居然大厦,来福士广场,中海广场,丰树大厦,凤凰置地,平安金融中心,WFC,远洋光华大厦;而中粮广场由于中粮总公司搬迁,造成近4万平米待租;

     特别需要指出的是由于多数楼盘销售策略,特别是新放盘的甲级写字楼的客户定位为外资世界五百强企业,造成对于市场上有限的几家大的外资企业争夺激烈,而面临的销售谈判压力下,和未来或许出现的长期的空置风险,这些楼盘给予客户的租赁条件非常的低廉。有的甚至已经完全低于同地段的乙级楼盘。

     东区市场在第一季度热租楼盘复星国际,乐城国际和万通广场由于最先采取的优惠措施,入住率已经明显改善,随着销售压力的减弱,已经随从去年第四季度热租的环球贸易中心和第五广场,开始有逐步提价或减少优惠幅度的措施;

     而本季度价格下挫的主要特征为:

原来维持高价的一线顶级楼盘开始出现惊人的降幅;

预计出现未来大量空置的老楼盘,开始大幅度降价,特别是在续租价格上出现松动;

许多出现的低价格并非伴随着相应的成交量;

优惠措施除了降价和增加免租期和装修期之外,普遍采用了装修补偿费返还的措施!处于政策影响区域的楼盘,申请政府补贴成为拉动需求或者摊低租赁成本的办法;

      如果将上述的第3、4条优惠措施综合计算,再结合楼盘的档次,个别极端的成交已经击穿了写字楼市场的租赁价格历史底价。

      需要特别指出的是位于朝阳区北端的亚奥商圈随着北辰会议中心,盘古大观等项目的招租,北三四环的供给面积有所加大,缓解了这一区域的需求压力。

      金融街区域已经摆脱第一季度部分外资企业的退租潮,需求继续保持稳定的增长,顶级写字楼价格保持坚挺,甲级写字楼平均租金保持在6元以上,特别是优质的甲级写字楼维持在9元平米天以上,而新增的金融街中心和金融街1号,出租速度和价格控制均在平稳水平。

海淀区,整体空置面积有所加大,由于价格梯度不大,新增供给的楼盘有限,价格虽有所下调,但幅度不大,而市场吸纳量也仅仅为2万平米左右。

三.需求:

第二季度市场总吸纳量近11万平米左右,部分成交摘录如下:

客户名称

成交楼盘

面积

中国机床

环球贸易中心

2000

渣打银行

WFC

10000

航天信息

富盛广场

16000

高信达

腾达大厦

1500

Cbs传媒

华润大厦

1500

瑞信方正

金融街中心

3000

依藤忠

环球贸易中心

1000

      鉴于现在的市场特征,东区由于处于相对极低的价位和空置较大的局面,预计会出现租金价格的底部区域,而依照历史的经验判断,会刺激一部分客户的搬迁意愿,特别是由于去年受到奥运影响而推迟搬迁的客户,以及受到金融危机影响而在年初暂缓的客户,会在未来数月,出现持续的高洽谈量和成交量;

    由于需求均为搬迁,以及搬迁附带的对于面积的调整,所以未必会对于整体的入住率产生很大的影响。市场的价格会随着大厦的入住率的提高有所上涨,当然老楼盘也会由于退租造成的空置而降价,所以整体的市场价格水平会维持在低位较长一段时间 ;

    市场在第三季度至年底预计会出现以下的特征:

        客户在高价位低空置的楼盘向低价新盘流动;

            客户从金融街和海淀区向东区流动;

                客户从低档楼盘向高档楼盘流动;

                     客户重点从大型化公司向中型公司转移;    

     如果出现上述的变化,那么东区的价格和空置势必会传导到海淀金融街,事实上在第二季度市场已经出现这样的传导的作用了。

 

四.展望:

     金融危机的未来影响是否会趋弱还有待于观察,由于北京的行业特点决定了受到的影响小于沿海城市,目前国内对于中国经济的预期持乐观态度;而国际市场,特别是在发达经济国家,主要还是在应对经济危机,致使投资活动萎缩,经济复苏的预期较低。

     鉴于本次的计算未能计算已经面临开盘的光彩国际大厦和中汇广场,这两个项目,由于这两个项目的产权问题已经解决,估计会在第三季度开盘租赁,将给予东区增加更大的压力。

     而海淀区虽然中关村soho已经成功散售,但是这些面积仍旧会投入到租赁市场,随着裕惠大厦2期等楼盘,和金融街的阳光保险和光大b座等楼盘的放租,整体市场会呈现较长时间的低价成交的维持期。

     近期涌现的金融,教育,传媒,医疗等客户和电子商务等行业的需求旺盛,有可能起到消化空置率的作用!

 

                                                 万利仁行策划部2009.7.10