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中小投资者如何投资写字楼

来源:http://www.yipu.com.

安家杂志的采访转录http://www.yipu.com.cn/info/topic/ihome/2005-6-8/20050608C090939.html

 

中小投资者如何投资写字楼


http://www.yipu.com.cn 2005-6-8 0:00:00 安家

《安家》记者  宋晓/文


   



    北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为中小投资者应该避免以下情况: 
        a)只看买价,不看租价; 
        b)只看硬件,不看服务; 
        c)计算方法不对,盲从销售人员的论据; 
        d)只看自己,不看整体; 
        e)只看利润,不看风险; 
        f)花精力太大,不将此计算为成本; 
        g)事先不谨慎思考,时候忙于维权; 
        h)不关心二手市场; 
        i)联想能力差,凭感觉办事; 

    其次,选择合适的物业进行投资。地点是最重要的因素。地点好的写字楼租金价格高,出租机率大,转卖机会大,同时具有升值潜力。戴德梁行董事副总经理林义中建议尽量避免买住宅立项的写字楼。在同一地点,纯写字楼与住宅立项写字楼之间的租金差距能够达到三倍,但是价格却差不了三倍。住宅立项的写字楼从本质上来说是一种不合规范的建筑形式,本身存在很多规划设计上的弊端。如果市场逐步成熟完善,对此类建筑形式进行严格管理,那么投资者面临的风险是非常大的。相比较而言,甲级写字楼的投资较之更高,并且甲级写字楼的租金上涨空间比写字楼的要大。中小投资者在投资写字楼时的理想面积在500平方米建筑面积。如果写字楼的物业面积过小就意味着进驻物业的企业档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理和经营水平。同时过多小业主的竞相压价,会对租金收益产生很大的负面影响。
 
    再次,正确计算投资回报率。北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为投资物业的客户,在计算回报率时,往往忽略下列参数: 
        a)购置物业的税费、律师费、保险费等; 
        b)交付前所交付的还款额; 
        c)物业管理费用、自己的管理费用; 
        d)装修、家具、房屋折旧费用; 
        e)首次出租的高折价; 
        f)客户违约率,客户流转率,给客户的免租期; 
        g)近期动态的租金行情,未来租金的动态变化; 
        h)出租所涉及的税费; 
        i)中介费; 
        j)贷款利息,首付款的资金成本。 

    如果将这些因素考虑进去,可能对回报率的分析就大不一样了。在租金的评估上,静态和动态的租金评估和测算十分重要。中小投资者投资写字楼可以委托专业的顾问代理公司进行代理,不仅能获得足够的信息资源,也能帮助树立正确的投资心态和观念。