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市场放量 中关村西区写字楼井喷

来源:新京报

   据统计,今年的供应量将达31万平方米,售价及租金可能小幅波动。

  2004年第四季度,中关村区域写字楼(包括底商)租售面积共6万多平方米,租售价格指数呈平稳态势。2005年海淀区的写字楼及商住公寓总体放量将达57万平方米,其中,中关村西区写字楼放量将达31万平方米。

    租售:去年第四季度租售6万多平方米

  2004年第四季度中关村写字楼(包括底商)租赁和销售成交数量共38单,消化面积约6万多平方米,市场需求比较活跃。同时,由于没有高档写字楼入市,新增楼盘都是中关村边缘地区的中低档写字楼,其中,现房入市的有中信数码港写字楼、富海中心郦城项目写字楼部分。国民人寿租赁3000平方米、中国电力(非总部)购买上万平方米等。市场呈现出小面积成交客户活跃、个别大单成交点缀的局面。

  统计还显示,2004年第四季度中关村写字楼指数中的售价指数比第三季度有小幅上升,从99.57微涨至99.62;自2003年12月以来,中关村写字楼售价指数介于99-100之间,呈稳定态势。分析人士认为,这表明了中关村写字楼市场今年以来供过于求的严峻形势有所缓解。

    放量:今年海淀区办公用房约57万平方米

  依照已经具备入住条件、客户可以进场装修的标准计算,2005年海淀区的写字楼和商住公寓的总体放量将达57万平方米,其中,中关村西区写字楼放量约31万平方米,几乎都是甲级写字楼,如辉煌时代大厦中关村金融中心A座、首创CEO拓展大厦1+1大厦等。

  中关村写字楼商会指数监测办公室也预测,在没有特殊利好的情况下,中关村写字楼租售价格指数将在2005年之后呈现基本稳定的态势,价格浮动空间不大;资金实力雄厚的中资机构、高科技企业成为中关村高端写字楼的主要购买者。

  此外,近期内面临市场推广难度较大的中档写字楼市场,随着中关村大部分商住公寓的售罄和商业地产按揭的同一化,将迎来需求市场回暖。

  需求:中资大企业潜在购买量较大从中关村区域写字楼目前购买群体的类型来看,跨国公司需求强劲,中资背景企业购买实力强大。专门从事房地产行业数据分析的北京广厦网络技术有限公司副总裁陈曲说,去年年底国资委新一轮的改革措施出台后,约60家企业将与国资委脱钩进入市场独立经营,其中有18家左右选择入驻中关村。如中国电子购买辉煌时代大厦的半栋楼;去年12月底中国机电购买整栋中国电子大厦A座。今年还将有5-6家中资大企业入驻中关村。

  据记者了解,目前几家从事网络科技、软件开发的大型公司正在与海淀区政府洽谈具体入驻优惠政策等,估计最后选择入驻中关村的可能性非常大。

    前景:租售价格平稳,投资客将进入

  2004年一些企业“回归”中关村是中关村区域影响力提升的体现,但其交易量并不是区域市场成交的主流。随着中关村西区写字楼租售价格的增高,先前入驻的一些小公司最终将选择迁出西区,随之取代的是更多的大型公司入驻西区写字楼。据了解,去年中关村写字楼售价约14000元/平方米,处于中等价位,一些投资机构已看中了中关村写字楼的投资潜力。目前已有几家大型投资机构与中关村西区内的部分项目商谈,预计至明年内,上海多家大型投资机构很可能进入中关村西区及周边写字楼市场。

  此外,中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量,广厦投资分析人士认为,在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整,很难出现大幅上扬的情况。

  去年中关村新增写字楼面积约39万平方米,由于今年北京写字楼供应放量,写字楼售价可能比2004年下跌5%,租金可能下跌3%。

  市场关注

    商住公寓高回报率可能下跌

  据统计,目前中关村的商住公寓售价介于CBD和亚运村之间。CBD商住公寓价格最高,基本在12000元-16000元/平方米之间。中关村新开楼盘的供应价格在10000元-13000元/平方米之间。亚运村商住公寓价格则向10000元/平方米以上攀升。

  我爱我家经纪公司提供的资料显示,亚运村地区商住公寓的租金回报率多在8%以上,而中关村地区商住公寓的年投资回报率更能高达9.5%.中原的统计也显示,中关村往东延至亚运村区域是商住公寓的热租区,其中售价在每平方米7000元以下的项目出租率高,租金大多在4元/平方米.天左右,150平方米-200平方米的户型最受中小公司青睐,投资回报率高。

  去年及今年以来北京商住公寓大量开发,今年将是商住公寓投入使用面积最大的一年。因此租赁市场上很可能出现租金普遍下降,从而导致投资回报率下跌的局面。

    2005年中关村区域部分写字楼放量

  项目名称 放量面积 占项目比例

  辉煌时代大厦 3万多平方米 50%

  中关村金融中心A座 10万平方米 约50%

  首创CEO拓展大厦 3万多平方米 约80%

  1+1大厦 3万平方米 50%

  融科资讯中心C座 6.5万平方米 70%

  银谷大厦 1.5万平方米 25%

  银科大厦 2万平方米 约40%